כלכלת אתונה

כלכלת אתונה – תמונת מצב עדכנית למשקיע

אתונה, בירת יוון, עברה בעשור האחרון שינוי עמוק מכלכלה במשבר לכלכלה מתאוששת, דינמית ומזמינה השקעות. מתיירות ונדל"ן ועד חדשנות וטכנולוגיה – אתונה ממצבת את עצמה כעיר אירופית מתחדשת עם פוטנציאל צמיחה. להלן חמשת התחומים העיקריים להבנת הכלכלה האתונאית נכון להיום:

השקעות זרות

ב־2019, רוכשים זרים (כמו ישראלים, טורקים, סינים, רוסים ועוד) ייצגו כ־25% מכלל עסקאות הנדל"ן באתונה, מה שמבהיר עד כמה הביקוש מהשוק הבינלאומי מהווה מנוע משמעותי להתחדשות העירונית ולעליית מחירים.

ה־Golden Visa היוונית מאפשרת קבלת היתר שהייה למשפחה שלמה (בן/בת זוג, ילדים עד גיל 21 והורים של המשקיע) עבור השקעה מינימלית של 250,000 יורו – אחת התכניות הזולות באיחוד האירופי. יותר מ־12,000 ישראלים קיבלו היתר שהייה באמצעות רכישת נדל"ן באתונה בעשור האחרון, מתוך מאות אלפי זרים שמגיעים מתארים שונים.

בשנת 2023, כ־10.8% מכלל עסקאות הנדל"ן היו קשורות ל־Golden Visa. כ־9,289 בקשות התקבלו בשנים 2023–2024, כשסכום השקעות כולל הגיע ל־4.44 מיליארד יורו – נתון שמצביע על תזרים גבוה של השקעות זרות חזקים לשוק העירוני.

לצד היתרונות של יחס מתון בין ביקוש להיצע, רפורמות פיננסיות תומכות כוללות מיסוי נמוך: מס רכישה של 3%, מס הכנסה נוח ועלויות רכישה נמוכות יחסית. המדינה גם הקפיאה מס רווחי הון לדירות של עד שלושה נכסים, מה שמקל על זכאים להשקעה לטווח קצר-בינוני.

מתקנות חדשות שהוחלו מאז ספטמבר 2024 קבעו סף השקעה גבוה יותר באזורים יוקרתיים כמו אתונה ומיקונוס – 500–800 אלף יורו, בעוד שבאזורים אחרים הסף נותר על 250 אלף. שינוי זה הצליח לשמר את אפקט הביקוש, אך גרם לירידה בעסקאות הזולות באזורים המרכזיים.

משמעות למשקיע:

השקעות זרות דרך Golden Visa מציעות:

הכרה רגולטורית למשקיע ולמשפחת

סביבה משפטית אמינה עם הגנות תאגידיות

נגישות לשוק אירופאי באמצעות מגורים חוקיים ביוון

שילוב בין הכנסות שכירות לבין עליית ערך הון

תמיכה והשקעה ממשלתית במדיניות שמיועדת לעודד את ההשקעה

השורה התחתונה: השקעה של 250–500 אלף יורו בנדל"ן באתונה מאפשרת לא רק הכנסה יציבה מהשכרה, אלא גם יתרונות ביורוקרטיים ולגיטימציה משפטית שמחזקת את ההחלטה הכלכלית – הכי טוב שיש בשוק הבינלאומי של 2025.

כתבה בנושא

צמיחה כלכלית שנבנית – התאוששות המבוססת מאקרו־כלכלה באתונה

ב־2013, בזמן השפל הכלכלי החמור, שיעור האבטלה ביוון הגיע לשיא של כ־27.2%. מספרים אלו העידו על קריסה כמעט מוחלטת של השוק המקומי, עם מיליון מובטלים וצעירים שכל אחד מהם מייצג סיכון מדיני וכלכלי. הקפיצה השנייה התרחשה עם החלמת הכלכלה, וב־2020 האבטלה צנחה לכ־14.7%, וב־2022 לצינור של 12.4%, וב־2023 שוב ל־11.1%, כאשר נכון ל־2024 היא עומדת על 10.1% בלבד. נתון יוצא מגדר הרגיל – ולכן מאוד מעודד משקיעים.

קצב צמיחה – מחרפה לצמיחה יציבה

בשנת 2017 הכלכלה צמחה ב־1.1%, ולאחריה ב־2018 קצב עלה ל־2.1%.

בשנת 2019 נרשם גידול של 2.3%.

הקורונה בשנת 2020 ירדה צמיחה בעובי קור – שפל של −9.2%, שהיה אחת מהעקיצות החזקות ביותר באירופה.

בשנת 2021 התאוששה כלכלת יוון ב־8.7%, אחד שיעורי הצמיחה הגבוהים ביותר בגוש.

ב־2022 זוהתה עלייה מתונה של 5.6%, וב־2023–24 נרשמה צמיחה שנתית של 2.3%–2.33% – תוצאה המצביעה על התייצבות צמיחה בת קיימא.

תרומה אזורית באטיקה

האזור של אתונה (אטיקה) אחראי לכ־47% מהתמ"ג הלאומי של יוון, גבוה משמעותית משאר האזורים, עם תמ"ג של כ־87.4 מיליארד יורו. התוצר לנפש עומד באזור על כ־28–29 אלף יורו, מול רמת תוצר ל־EU ברחבי אירופה של כ־30 אלף.

משמעות הוליסטית למשקיעים

צמיחה יציבה, שמאפשרת שיקום כלכלי ממושך, יצרה סביבה מושכת במיוחד למה שנקרא “נדל"ן בטוח”. המשקיע מקבל ממקום – סביבה עם risco נמוך, בבסיס מדיניות פיסקלית יציבה, מותנית הכנסת ניסיון והתכנון הצורך.

כתבה בנושא

נדל"ן והתחדשות עירונית – גל צמיחה מתמשך באתונה

למרות עשר שנות משבר כלכלי, שוק הנדל"ן באתונה הפך למוקד בצמיחה פרועה בשנים האחרונות, בהובלת ממשלת יוון, העירייה ויזמים פרטיים שמקדמים תוכניות שימור, שיקום והשבחה של אזורים עירוניים.

פרויקטים מגדירים מציאות חדשה

האיים האפרוריים של ימיי המשבר, כמו אומוניה וקיפסלי, עוברים תהליך שידרוג יסודי. בעירייה קודמו פרויקטים של חידוש תשתיות, תאורה ותחבורה שהעניקו חיים חדשים לרחובות.

בנוסף לכך, יזמים אישיים רכשו בניינים נטושים בשכונות ותיקות כמו גאזי וניאוס קוסמוס, והסבו אותם לדירות מודרניות, חללי עבודה קולינריים ומלונות בוטיק.

תקנות ממשלתיות מלווות את התהליך ומעניקות תמריצים כלכליים לרכישה והשבחה – בין אם למגורים, מסחר או מסלולים של שיקום עירוני.

תמונת מצב כלכלית – מספרים שלא משקרים

על פי בנק יוון, מחירי הדירות באתונה זינקו ב־2023 בממוצע של כ־10.9% (ברנטלי 7.4%), אחרי עלייה רצופה מאז 2018 .

הצמיחה השנה החזקה ביותר ניכר באזורים מסוימים: גאזי, קיפסלי ופסירי רשמו עלייה של עד 20% רק בשנה האחרונה .

למרות העליות האחרונות, מחירי הנדל"ן באתונה עדיין טובים בכ־30%–50% לעומת ערים אירופאיות כמו פריז, ברצלונה, וליסבון .

מגמות נוספות – גיוון והטמעה

בשנים האחרונות ניכר המעבר ממודל נדל"ן מסורתי למודל של "ערבוב שימושים" – סכום של מגורים, מסחר, תיירות ויצירה ביצירתי עירוני. התוצאה: שכונות שמתעוררות למרכזי תרבות צעירים – גאזי הפך למוקד חיי לילה ואמנות, קיפסלי מייצגת אופק מגורים במחיר סביר, וניאוס קוסמוס מתעצבת כמרכז עירוני מתחדש.

שינוי נוסף מורגש בפרויקטים גדולים כמו Ellinikon – אזור שדה התעופה הישן בדרום העיר, שמשנה פניו לערים בטכנולוגיות חכמות, יוקרה ותיירות.

מה המשמעות בשבילך כמשקיע?

שכונות בתנופה מציעות שילוב נדיר: תשואה שוטפת (מקורות שכירות, תיירות והסבה למלונאות) יחד עם פוטנציאל גדול של עליית ערך הון בעשרות אחוזים – במיוחד אם נכנסים בשלבים מוקדמים של הפרויקטים.

מי שקונה היום באזורים כמו גאזי, קיפסלי או קן סביב ה-Ellinikon יכול להרוויח כפול:

הכנסה שוטפת דרך שכירות לטווח קצר וארוך
עליית ערך משמעותית עם הבשלה של השכונה

כתבה בנושא

תיירות – הקטר הכלכלי של העיר

התיירות באתונה היא עמוד התווך של הכלכלה המקומית ומניעה מגזרים רבים – נדל"ן, מסחר, תחבורה, מסעדנות, שירותים ויזמות. העיר מושכת מיליוני תיירים מדי שנה, ומהווה יעד עולמי מועדף לחופשות אורבניות.
בשנת 2023 ביקרו באתונה כ־7.1 מיליון תיירים – עלייה של כ־18% לעומת השנה הקודמת. שדה התעופה הבינלאומי של אתונה רשם תנועה של כ־31.8 מיליון נוסעים בשנה, מתוכם מעל 22 מיליון בטיסות בינלאומיות. נתונים אלה משקפים את הפיכתה של אתונה ליעד בינלאומי מתחדש ורלוונטי.
התייר הממוצע שוהה באתונה כ־2.8 לילות, ומוציא בממוצע כ־636 דולר במהלך ביקורו. כ־68% מהמבקרים מגיעים ממדינות האיחוד האירופי, והיתר מישראל, ארצות הברית, אוסטרליה, טורקיה וסין. שיעור התיירים החוזרים לעיר הולך וגדל – נתון המעיד על חוויית ביקור חיובית וערך מוסף מתמשך.
סוגי התיירות בעיר מגוונים. תיירות תרבות כוללת ביקור באקרופוליס, במוזיאון הלאומי לארכאולוגיה ובאזור פלאקה ההיסטורי. תיירות חיי לילה וקולינריה מתרכזת בשכונות כמו גאזי, פסירי ומונסטיראקי. תיירות אורבנית מודרנית מתבטאת באמנות רחוב, חוויות שופינג, פסטיבלים וקונצרטים. בשנים האחרונות צומחות גם תיירות רפואית ותיירות סטודנטים, המגדילות את הביקוש למגורים זמניים.
אתונה נהנית מעונת תיירות ארוכה במיוחד. חודשי הקיץ מובילים בתפוסה, אך גם בעונות המעבר והחורף נשמר ביקוש גבוה בזכות מזג אוויר נוח והיצע תרבותי פעיל. התפוסה הממוצעת במלונות עמדה על 82% בקיץ האחרון ועל כ־64% גם בחורף – מה שמעיד על תיירות שנתית יציבה.
העיר חווה עלייה מרשימה במספר דירות האירוח. בין 2022 ל־2023 נרשמה עלייה של כ־12% במספר דירות ה־Airbnb הפעילות באתונה, במיוחד באזורים סמוכים לאתרים תיירותיים מרכזיים. מגמה נוספת היא פריחה של מלונות בוטיק – עם גידול של מעל 35% בפתיחת מיזמים קטנים (פחות מ־40 חדרים) בחמש השנים האחרונות.
השפעת התיירות על הכלכלה ניכרת. ענף התיירות תורם למעלה מ־21% מהתמ"ג העירוני של אתונה. עבור כל משרה ישירה בענף התיירות, נוצרות בממוצע כ־2.3 משרות עקיפות בתחומים משלימים כמו ניקיון, תחבורה, הסעדה, תחזוקה, ביטחון ועוד.
מנקודת מבט של משקיע נדל"ן, תיירות אתונה יוצרת הזדמנות ברורה. נכסים קטנים, מעוצבים, הממוקמים בשכונות מרכזיות ובסמוך לתחנות מטרו – מניבים כיום תשואה שנתית נטו של 7% עד 10% בשכירות קצרת טווח. דירות בגודל 25–45 מ"ר, עם מטבחון, גישה עצמאית ונגישות לאטרקציות, הן המוצר המבוקש ביותר בשוק זה. יתרה מכך, השקעה בבניין שלם לצורכי הסבה לדירות אירוח יכולה להניב הכנסה כפולה לעומת השכרה רגילה.

כתבה בנושא